Договор аренды квартиры или как правильно сдать квартиру в аренду?

87
12 минут

    Пришло время, когда хочется что-то изменить в жизни. Например, сдать квартиру, переехать в другой дом и жить счастливо. Обратившись к юристу, он сможет помочь оформить правильно договор. Но перед тем как оформить договор стоит узнать у юриста, какие документы для этого нужны. Если хозяин квартиры собственник, то ему стоит обязательно оформить договор, чтобы после не образовалось проблем. Но и тут возникают вопросы. Где и как лучше всего оформить договор? Надо ли подписывать акт приёма-передачи? Об этом всем можно узнать в этой статье.

    Как правильно заключать договор аренды квартиры?

    Как правильно заключать договор аренды квартиры?

    Что означает договор

    Договор аренды – это отношения, которые задокументированы межу хозяином и квартиросъёмщиком. Смысл этого договора состоит в том, что можно постановить порядок выплат, саму стоимость, а главное избежать плохих последствий.

    Договор могут заключать между физическими и юридическими лицами. Чаще всего предприниматели арендуют жильё для своих сотрудников. Тогда предприниматель сам оплачивает квартиру и подписывает договор.

    Договор имеет характерные черты:

    • письменный вид;
    • определённый срок окончания сделки;
    • платность и срочность.

    В практике чаще всего люди сдают квартиру только год. Это происходит за счёт, того чтобы договор не регистрировать и не платить налогов. Конечно, гражданский кодекс требует регистрации договоров, но на самом деле мало кто это совершает.

    Классификация договора:

    • договор может быть простым и он оформляется только до года между физическими или юридическими лицами;
    • договор может быть для коммерческой аренды, который оформляется только между юридическими лицами;
    • договор может быть социальной аренды и оформляться только между муниципалитетом и гражданами, которые нуждаются в жильё;
    • договор может быть для субаренды, который заключается с согласия хозяина для квартиросъёмщика для снятия квартиры третьим лицом.

    Именно для специализированного жилья заключается социальный договор. Такой договор оформляется для нуждающихся людей не только на квартиру, но и может на комнату в коммуналке.

    В особенности стоит обратить внимание на договор аренды квартиры для граждан из других стран. Такой договор носит в себе массу нюансов. При заключении договора с иностранным гражданином, следует попросить его предъявить паспорт, который действительный, и показать документ, в котором указывается, что иностранный гражданин легально находится на территории Российской Федерации. И если иностранный гражданин не хочет предъявлять данные документы, стоит отказаться от составления договора.

    Скачать образец договора аренды квартиры можно по этой ссылке: http://dogovory-arendy.ru/wp-content/uploads/2017/12/Akt-priema-pomeshheniya.docx

    Как сдать квартиру в аренду?

    Как сдать квартиру в аренду?

    Какие документы надо иметь перед тем, как сдать квартиру в аренду правильно?

    Паспорт лица, которому вы собирайтесь сдать квартиру, а так же предоставить данные человеку, которому собирайтесь сдать квартиру, чтобы он убедился, что не с мошенником связан.

    Доверенность от нотариуса с правом на сдачу квартиры. Такую доверенность можно посмотреть на сайте от Федеральной нотариальной палаты.

    Иметь выписку из ЕГРП, справку о праве собственности (только в том случае если квартира была куплена до 2016 года), выписка нужна для того, чтобы узнать, кому принадлежит квартира. Чтобы оформить договор, надо уточнить, сколько у квартиры собственников, тогда договор будет оформляться со всеми собственниками.

    Собственник квартиры должен сделать копию всех документов и держать у себя.

    Как составить договор?

    В большинстве случаев люди заключают договор найма квартиры, но зачастую собственники квартиры оформляют сделку бескорыстного использования. К примеру, со сделкой для сдачи квартиры всё ясно, но вот по договору бескорыстного использования, человек который снимает квартиру, делает это бесплатно.

    Есть определённые люди, которые предлагают оформить сделку о сдаче квартиру бескорыстно, а это означает, что собственник просто хочет уйти от налогов. Небольшая заметка.

    Что надо прописать в договор найма квартиры?

    Придерживайтесь таких условий: 

    • В соглашении должны быть записаны все паспортные данные обеих сторон.
    • Необходимо в обязательном порядке указать всю характеристику о квартире (её площадь, адрес, имущественное состояние).
    • Обязательно укажите срок, на который оформлен договор.
    • Впишите пункт касающийся цены за квартиру и даты, когда надо её вносить. В договоре обязательно надо указать входят ли в цену за квартиру коммунальные платежи.
    • Если по договорённости возможен залог, то надо обязательно его вписать в договор и указать его порядок.
    • В договоре собственник должен указать, что будет производить ремонт в течении определённого промежутка. Со стороны жильца, то он должен в договоре пообещать держать квартиру в благоприятном состоянии. Причём капитальный ремонт в квартире обязан делать собственник квартиры, а вот текущий ремонт – человек, который будет жить в квартире.
    • В обязательном порядке, должны быть записаны условия, для аннулирования сделки. Здесь юристы советуют написать в договоре, что если на съёмщика квартиры пожалуются два раза соседи, то стоит обсудить сделку или аннулировать.

    Сделка заключается договором в двух копиях. При этом и квартиросъёмщик, и собственник квартиры должны в каждой копии расписаться, главное в присутствии каждого из них. Юристы рекомендуют не отсылать документы по почте или через третьих лиц.

    Какие еще нужны документы?

    Если квартира сдаётся квартиросъёмщику за наличную плату, то следует оформить расписку, и каждый месяц при получении денег записывать и рядом расписываться о получении. Важно помнить, что не будет лишним составить акт-передачи, а так же составить опись по всей присутствующей мебели и техники в квартире, это поможет проверять имущество раз в определённые время. Также в этой описи следует написать о всех отрицательных сторон мебели, включая указания счётчиков в момент отдачи квартиры.

    Как быть с регистрацией по месту пребывания?

    Если хозяин квартиры составляет сделку со сроком на 90 дней, то квартиросъёмщику следует зарегистрироваться по месту пребывания. Конечно, регистрацию в квартире можно оформить только по согласию собственника квартиры.

    Вас также может заинтересовать: Как взять ипотеку молодой семье, Как выписаться из квартиры, Дачная амнистия

    Следует учесть, что если квартиросъёмщик вовремя не зарегистрируется, то собственник обязан обратиться к органам, которые ведут регистрационный учёт, и сообщить о том, что в его квартире живёт человек без регистрации. Если квартиросъёмщик никак не реагирует, то его оштрафуют до 7000 руб., а так же собственник квартиры имеет право аннулировать сделку.

    Нужно ли сообщать какому-то ведомству о том, что человек сдаёт квартиру?

    Сообщать стоит в том случае, если был оформлен договор, тогда надо пойти в Росреестре и государственно зарегистрировать договор. Как только договор был оформлен, следует не медлить и отнести заявление для регистрации, на подачу регистрации заявления даётся два месяца. Надо также помнить о том, что договор вступит только в том случае, когда он будет зарегистрирован. Если этого не сделать, хозяин квартиры может получить штраф в размере 2 тыс. рублей.

    Много есть нюансов касающихся налогов и т.п., ведь хозяин квартиры обязан сам заплатить за НДФЛ 13% от самой суммы доходов в месяц.

    Стоимость сдаваемой квартиры

    Стоимость сдаваемой квартиры

    Как определить стоимость для сдачи квартиры?

    Хозяин квартиры должен понимать, что к сдаче квартиры надо отнестись очень серьёзно. Ведь перед тем, как искать квартиросъёмщиков, следует точно определиться с ценой, учитывая все нюансы. Самые простые способы, которые помогут определиться со стоимостью – это два метода. Итак стоимость состоит из двух определяющих частей. Первая часть – это район, в котором хозяйничать квартиры живёт. Вторая часть – размер и техническое состояние самой квартиры.

    Для начала хозяин должен просмотреть другие объявления, похожие с тем, что хочет он выставить сам, а именно в этом районе, где он живёт. Стоимость квартиры должна быть высокой только в том случае, если квартира хозяина находится в центре города или вокруг неё много городских учреждений.

    Помимо учреждений важно и где ближайшая автобусная остановка или метро. Поэтому если присутствуют все необходимые рядом учреждения и близко общественный транспорт, то хозяин может смело рассчитывать, что быстро сдаст такую квартиру.

    Хозяин квартиры обязательно должен сам оценить в каком состоянии находится квартира, и поставить себя на место будущего квартиросъёмщика. Вот несколько определённые факторов:

    • квартира должна быть чистой и уютной;
    • присутствуют ли в ней определённое количество розеток, проводов;
    • есть ли в квартире свет, газ, вода;
    • сдавалась ли ранее эта квартира;
    • не протекает ли нигде вода, а так не пропускает ли газ.

    Перед тем как сдать квартиру юристы рекомендуют сделать простой, косметический ремонт. Хозяин сам должен понимать, что чем квартира будет красивее и уютнее смотреться, тем быстрее найдётся квартиросъёмщик. Перед сдачей квартиры, хозяин должен оплатить все имеющие долги по коммунальным услугам. А также отключить домашний телефон, если имеется и забрать все свои ценные вещи. В обязательном порядке хозяин перед сдачей квартиры, должен на квартиру оформить страховой полис. Именно страховой полис сможет помочь, если возникнут вопросы с соседями, а также он стоит недорого. Страховой полис можно оформить и на третьих лиц.

    В каком случае арендная стоимость может быть увеличена?

    Арендная стоимость может быть повышена в любой момент, но только если согласны обе стороны. В другом случае арендная плата может быть повышена, если в договоре указано, что она может быть повышена в случае изменении цены за коммунальные услуги. Без этих двух случаев хозяин квартиры не может повышать арендную плату, иначе квартиросъёмщик подаст на него в суд.

    Как же правильно можно сдать квартиру?

    Если имеется несколько собственников, то следует получить их согласие для сдачи квартиры, которое должно быть заверено нотариусом. Этот документ требуется и для того, если хозяин сдаёт только лишь комнату. Поэтому учитывая все эти условия, сделка об аренде получит регистрацию, но только если её срок не превышает одного года. Если квартира хозяина находится под ипотекой, то следует получить разрешение у банка на её сдачу, а иначе можно получить штраф.

    Налог на сдачу квартиры в аренду

    Налог на сдачу квартиры в аренду

    Какие обязанности надо выполнять по уплате налогов?

    Российская Федерация в налоговом кодексе имеет статью, в которой говорится, что лицо, получает доход, обязать оплачивать налоги. Ставка налога впрямую зависит от статуса проживания на территории страны гражданина.

    Например, для гражданина Российской Федерации, как говорилось выше, налог составляет 13% от его месячного дохода, именно этот налог полагается для того, чтобы сдать квартиру в аренду. Но если человек не является гражданином Российской Федерации, то налог будет составлять около 30% от имеющего дохода. Такой же процент налога, должен уплатить гражданин Российской Федерации, который проживает в другой стране.

    Упрощённая система

    Имеется и иной вариант оплаты налога. Этот вариант заключается в индивидуальном предпринимателе, который находится на упрощённой системе налогообложения. Она состоит из уплаты в размере 6% от размера получаемого дохода или 15% от самой прибыли. Есть люди, которые имеют несколько квартир и сдают их разным людям, то таким людям юристы рекомендуют в обязательном порядке оформлять ИП. Чтобы сдать квартиру самостоятельно и сэкономить деньги, стоит воспользоваться таким способом, как упрощённая система налогообложения. Благодаря этой системе, авансовые платежи будут отсчитывать каждый квартал и увеличиваться, и это привет к тому, что к концу года авансовые платежи будут равными с налогоплательщика арендную стоимость за год. Но хозяин решится оплачивать взносы в ПФР и ФСС, то в итоге сумма налога будет уменьшаться на данную величину.

    Аренда без посредников

    Аренда без посредников

    Как найти квартиросъёмщика?

    Конечно, найти квартиросъёмщика можно найти и через агентство. Так будет намного быстрее и надёжнее. Организация регулярно обновляется базу данных, и они могут помочь подготовить все необходимые документы. Но организация потребует немалое количество денег. Поэтому если хозяин хочет сэкономить деньги и время, то он может сам найти квартиросъёмщика, хоть это тоже займёт много времени. Найти квартиросъёмщика можно в интернете, в газете.

    Как говорилось выше, как найдется квартиросъёмщик надо сразу же оформить договор. Конечно, многие убеждены, что не такой уж и важный аспект. Но договор поможет уладить все возникшие вопросы между обеими сторонами. Ведь доверчивость может обернуться совсем плохими последствиями. Например, квартиросъёмщик может внезапно съехать с квартиры. Или же снять квартиру, а потом её передать другим людям, которые приехали в страну на заработки. В мире можно встретить много недобросовестных людей, и чтобы себя обезопасить следует оформить договор, который позволит подать в суд и выселить мошенника.

    В каких ситуациях можно досрочно аннулировать сделку?

    Бескорыстная сделка использования квартиры может быть аннулирована когда угодно. Если в договоре не указан срок расторжения, то следует за месяц предупредить хозяина об отъезде. Но, а если договор заключён на имущественный наём, то сделать это будет труднее. Квартиросъёмщик может аннулировать договор в любое время, но только письменно за три месяца и предупредив хозяина. Расторгнуть договор хозяин может в случае квартирной неуплаты в течение полугода и в судебном порядке. Или если квартиросъёмщик сломал мебель технику, устраивает шумные вечеринки, мешает соседям. Аннулирование договора влечёт за собой выселение квартиросъёмщика.

    Получение патента

    Чтобы ещё сэкономить деньги, юристы рекомендуют воспользоваться таким вариантом, как приобрести патент. Такой метод тоже надо зарегистрировать в ИП. Чтобы посчитать годовую сумму налога, следует исходить из дохода за год. Этот налог устанавливает законодательство. От годового дохода сумма налога считается 6%. Кто решится купить патент, следует знать, что он даётся на несколько месяцев. Можно также купить его на год. Если приобрести патент от шести месяцев до года, то гражданин сможет выплачивать налог постепенно.

    Итог

    Делая вывод, можно сказать, что сдать квартиру достаточно сложный процесс, учитывая все нюансы. Но если подготовится к этому делу, оформить договор и сделать копии все данных квартиросъёмщика, можно хорошо заработать.